LF 2025 : Fin de l’Avantage Fiscal en matière de plus-values réalisées lors de la cession d'un bien donné en location sous le régime des LMNP

Un changement majeur pour les locations meublées non professionnelles (LMNP)

L’article 24 de la Loi de Finances pour 2025 modifie le régime fiscal des plus-values concernant les cessions de biens loués sous le régime des LMNP. Ces nouvelles dispositions sont applicables aux cessions réalisées depuis le 15 février 2025.

Les loueurs non professionnels de locaux meublés ont la possibilité de déduire, de leurs revenus locatifs, des amortissements. Ces derniers n’étaient pas pris en compte dans le calcul des plus-values immobilières lors de la revente du ou des bien(s) donné(s) en location. Avec cette réforme, ces amortissements seront désormais, en cas de cession du ou des bien(s) loué(s), déduits du prix d’acquisition, augmentant ainsi le montant imposable de la plus-value immobilière.

La LMNP un régime applicable en fonction des revenus perçus par l’ensemble du foyer fiscal du contribuable

Sont soumis au régime des locations meublées professionnelles les foyers fiscaux :

• Qui perçoivent, par l’intermédiaire de leur(s) location(s) meublée(s), plus de 23 000 € de recettes annuelles ;

• Et lorsque ces recettes excédent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI.

Lorsque ces deux conditions ne sont pas réunies ces revenus sont soumis au régime des locations meublées non professionnelles.

Il est précisé que ce nouveau dispositif ne vise que cette dernière catégorie de contribuables.

Une réintégration ne visant que les amortissements effectivement déduits par le contribuable

L’article 24 de la LF pour 2025 ne vise que les amortissements « admis à déduction ». 

Selon nous, les amortissements visés par le présent article sont ceux qui ont été effectivement déduits par le contribuable. Ainsi, il semble donc que la fraction des amortissements n’ayant pas pu être déduite n’a pas à être réintégrée lors du calcul des plus-values de cessions.

Plus précisément et conformément aux dispositions du CGI applicables en matière de LMNP, il n’est pas permis de générer du déficit par la comptabilisation d’amortissements. Dès lors, les amortissements sont comptabilisés à hauteur du montant net des loyers après déduction des charges locatives. La fraction non déduite est alors reportée et pourra éventuellement être déduite du résultat des exercices suivants et ce sans limitation de durée dans le temps.

Il semblerait que ce reliquat ne soit pas à prendre en compte pour le calcul des plus-values de cessions.

Un exemple concret

Les faits :

Un particulier a acquis en 2022 un bien immobilier dans l’optique de le louer meublé.

Le bien :

• A été acquis pour un montant total de 200 000 € étant précisé que le coût du terrain s’élevait à 20 000 € ;

• A été donné en location le 1er janvier 2023 et a généré 10 000 € de loyers par an ;

• A été amorti sur 20 ans.

Par ailleurs, le particulier a engagé 4 000 € de charges en 2023, 2 500 € de charges en 2024 et 3 000 € de charges en 2025 afin d’agrémenter et/ou d’améliorer le bien.

Ce bien immobilier a été cédé le 31 décembre 2025 pour 220 000 €.

Application du nouveau régime :

Au regard des faits, les revenus issus de cette location seront soumis au régime des locations meublées non professionnelles. En effet, le montant total des recettes n’excède pas 23 000 € par an.

Par ailleurs le montant des annuités d’amortissement s’élève à 9 000 € ((200 000 – 20 000) /20).

Enfin, le bien immobilier a été cédé le 31 décembre 2025 pour 220 000 €.

Ainsi et en application des dispositions de l’article 39 C du CGI :

• Pour 2023 :  le montant total des amortissements admis à déduction s’élève à 10 000 € (les loyers perçus) – 4 000 € (les charges de l’exercice) = 6 000 € (montant des amortissements admis à déduction).

  Ainsi, 3 000 € d’amortissement sont donc placés en report car il n’est pas possible de générer du déficit par la comptabilisation d’amortissement.

• Pour 2024 : le montant total des amortissements admis à déduction s’élève 10 000 € (les loyers perçus) – 2 500 € (les charges de l’exercice) = 7 500 € (montant des amortissements admis à déduction).

  Ainsi, 2 500 € d’amortissement sont donc placés en report car il n’est pas possible de générer du déficit par la comptabilisation d’amortissement.

• Pour 2025 :  le montant total des amortissements admis à déduction s’élève 10 000 € (les loyers perçus) – 3 000 € (les charges de l’exercice) = 7 000 € (montant des amortissements admis à déduction).

  Ainsi, 3 000 € d’amortissement sont donc placés en report car il n’est pas possible de générer du déficit par la comptabilisation d’amortissement.

Dès lors, 20 500 euros d’amortissements ont été effectivement déduits et 8 500 euros d’amortissement ont été placés en report. 

Le bien immobilier ayant été cédé le 31 décembre 2025, les dispositions prévues par l’article 24 de la LF pour 2025 s’appliquent. Ainsi, le montant des amortissements admis en déduction doit être pris en compte pour le calcul de la plus-value de cession.

Dès lors, le montant imposable de cette plus-value serait donc égal au prix de cession diminué du prix d’acquisition lui-même minoré des amortissements effectivement déduits. Ainsi, le montant de la plus-value imposable s’élèverait donc à 220 000 € – (200 000 €   – 20 500 €) = 220 000 € – 179 500 € = 40 500 €.

Antérieurement à cette réforme, le montant imposable de cette plus-value aurait été de 20 000 €.

Exclusion de certaines dépenses relatives à l'amélioration, à la reconstruction ou à l'amélioration du bien donné en location.  

L’article 24 de la LF pour 2025 précise également que ne sont pas en prendre en compte, pour le calcul des plus-values immobilières, les amortissements inhérents à des dépenses de construction, de reconstruction ou d’amélioration qui ont été supportées par le cédant et réalisées par une entreprise, depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition, si elle est postérieure.

Cela supposerait, selon nous, que ces nouvelles dispositions n’auraient, notamment, que peu d’impact sur les plus-values issues de cessions de biens immobiliers donnés en location meublée dont la construction a été initiée par le cédant.  En effet, les amortissements inhérents à ces travaux de construction ne seraient pas à prendre en compte pour le calcul des plus-values de cessions. 

 Exclusion de certains types de logements sociaux et médicaux

Certaines dérogations sont applicables pour les cessions portant sur certains types de logements. Ainsi, ce nouveau dispositif n’est pas applicable aux plus-values de cessions portant sur :

• Des résidences destinées à l’accueil exclusif des étudiants, des personnes de moins de 30 ans en formation ou en stage, des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage ou des personnes âgées de plus de 65 ans ;

• Des établissements médico-sociaux pour personnes âgées ou handicapées ;

• Des établissements délivrant des soins de longue durée et comportant un hébergement pour des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie et dont l’état nécessite des soins constants.

 Pour conclure

Du fait de ces nouvelles dispositions, les propriétaires doivent, d’ores et déjà, anticiper une fiscalité plus lourde en cas de revente de leurs biens immobiliers. 

Notre cabinet peut vous accompagner afin d’adopter une stratégie patrimoniale adaptée permettant à la fois d’optimiser la rentabilité de vos investissements en meublé et d’anticiper les conséquences fiscales de leur cession.